L'IMMOBILIER - UNE OPPORTUNITE

L'IMMOBILIER - UNE OPPORTUNITE

L’immobilier reste une excellente opportunité d’investissement (Wort)

L’immobilier reste une excellente opportunité d’investissement. (Wort)


A la suite de la crise des dettes en Europe plusieurs personnes se sont mises à la recherche d’opportunités d’investissement; les propriétés immobilières sont devenues une des options les plus privilégiées parmi les investisseurs. Après une diminution des prix en 2009, ils ont repris leur évolution habituelle à partir de la fin 2010. Selon les statistiques fournies par la Banque Centrale, les prix des biens immobiliers ont augmenté de 5,1% au cours des trois dernières années (2008-2011).

«Il est certainement souhaitable d’investir dans l’immobilier» déclare fièrement M. Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand Duché de Luxembourg. « Les propriétés immobilières sont depuis 50 ans un des moyens les plus sûrs où placer de l’argent, même si les dernières tendances sont moins impressionnantes que celles enregistrées entre 1992 et 2009 ».

L’investissement dans l’immobilier reste plus profitable que n’importe quel compte d’épargne dont le taux d’intérêt s’élève à moins de 1%. «Même sans déduction de la TVA, l’immobilier reste toujours une bonne affaire», souligne Scheuren. L’investisseur peut récupérer, sur une période de sept ans, environ 6% de l’argent qu’il dépense pour acheter un appartement, tandis qu’une fois ce délai écoulé, la déduction se réduit à 2%. Si le bien est loué, les gens peuvent facilement générer de bons revenus sans avoir à payer trop d’impôts.

Les investisseurs contribuent pour 30 à 50% des ventes d’appartements neufs. « Ce sont surtout des personnes physiques», explique Scheuren. Dans la plupart des cas, il s’agit de personnes d’un certain âge qui ont déjà remboursé les prêts qu’ils avaient reçus au moment où ils avaient acheté leur maison et qui sont maintenant à la recherche d’une opportunité pour investir l’argent supplémentaire à leur disposition. Les investissements dans des maisons unifamiliales sont moins fréquents.

Scheuren exclut que ce profil puisse entraîner – comme le président de BGL Yves Mersch le craignait en quelque sorte il y a quelques années – une bulle spéculative. « Une telle bulle pourrait être générée que par les longues procédures que nous appliquons ici » prévient-il. Toutes les autres données et facteurs parlent contre l’existence d’une bulle spéculative.

Il faut d’abord faire attention au profil des gens pour lesquels ces propriétés sont construites. « 70% de la population luxembourgeoise est propriétaire de son domicile », ce qui signifie que la plupart de ces propriétés restent entre les mains de ceux qui y résident.

En outre, la majorité de ces appartements sont vendus même avant que leur construction soit terminée. Cette situation est totalement différente que dans les pays comme l’Espagne, par exemple, qui sont actuellement touchés par la crise des dettes, où les biens immobiliers ont été construits pour des futurs clients qui finalement ne se sont pas présentés. La conséquence est claire: les bâtiments sont restés vides et les prix ont chuté de façon spectaculaire.

«Un tel développement est presque impossible ici au Luxembourg», explique Scheuren. Les banques demandent des garanties très strictes de leurs clients et toutes les propriétés qui sont construites au Luxembourg répondent aux besoins du marché. En outre, le profil des acheteurs est tout à fait fiable: «Normalement ceux qui achètent ces appartements contribuent déjà à 50% du prix par leurs propres moyens» ajoute Scheuren.

Une bulle spéculative semble peu probable aussi si vous comparez les prix et le pouvoir d’achat de la population locale, ce qui témoigne que ces propriétés ne sont en effet pas trop chères.

« Néanmoins, nous avons besoin d’un outil statistique qui nous permette de prédire et d’évaluer la probabilité  d’une bulle spéculative», souligne Scheuren. Cet outil n’est pas encore disponible et il y a effectivement trop de statistiques, surtout pour des maisons individuelles, qui découlent des prix annoncés qui ne correspondent pas forcement aux prix par lesquels les transactions sont finalement scellées.

« Cela renforce évidemment la hausse des prix ». Les propriétaires veulent aussi générer le profit maximum lorsqu’ils vendent une propriété, même si cela est loin d’être un immeuble de prestige. « Il n’est pas étonnant qu’environ 5’000 maisons restent invendues ici au Luxembourg parce que beaucoup sont trop chères et donc ils ne trouvent pas de client ». L’offre est assez abondante, dit Scheuren, et ce n’était pas toujours le cas. Ceci s’applique également aux appartements. « Nous avons eu un manque d’appartements disponibles à la vente pour environ 10 ans, mais ce n’est plus le cas ». Celui qui veut investir dans une nouvelle propriété doit néanmoins être extrêmement prudent. « La différence est faite par de petits détails ». Si vous investissez dans un ancien immeuble, vous devez toujours avoir à vos côtés quelqu’un qui ait une bonne connaissance de l’immobilier et de son fonctionnement.

Ceux qui veulent louer un appartement profitent des meilleures opportunités dans les zones urbaines. « La propriété ne doit pas nécessairement être située proche de la capitale, puisque il existe également d’excellentes opportunités à Esch-sur-Alzette et à Ettelbruck» dit Scheuren.

Luxembourg Ville reste comme d’habitude l’endroit le plus cher du Grand Duché, puisque les prix s’élèvent à 5’301 € par m² contre une moyenne de 4’115 € pour le pays dans son ensemble.

Les prix ont augmenté de 2,27 et 5,31% pour des anciens appartements respectivement des nouvelles propriétés pendant le deuxième trimestre de l’année en cours.

En glissement annuel, la hausse s'établit à 4,34 et 6,69% ​​alors que la taille moyenne des unités vendues a diminué. Les tendances sont très positives pour les maisons unifamiliales dont les ventes ont augmenté - au deuxième trimestre de cette année - de 31,7% par rapport à la période comprise entre janvier et mars 2012. Cela signifie que 822 maisons ont été vendues au Grand Duché depuis avril jusqu’à juin 2012. En ce qui concerne les prêts et leur durée, la moyenne est comprise entre 25 et 30 ans avec la majorité des clients optant pour un prêt à taux fixe.

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